Samuel Aset Manajemen

Buletin Bulanan – Juni 2021: Net Asset Value pada Sektor Properti

Ulasan Pasar Global

Ulasan lengkap unduh file pdf

  • Pasar saham global cenderung mengalami penguatan sejak awal tahun hingga bulan Mei 2021, meskipun ada beberapa indeks saham yang masih mencatatkan hasil negatif sepanjang tahun berjalan 2021. Indeks saham Swedia (OMX Stockholm) mencatatkan kenaikan tertinggi, sementara indeks saham Filipina (PSEi) masih mencatatkan pelemahan terbesar.
  • Hampir seluruh indeks saham negara-negara maju mencatatkan hasil yang positif, dipimpin oleh indeks saham Swedia (OMX Stockholm), diikuti oleh Jerman (DAX), Eropa (STOXX 600), Amerika Serikat (S&P 500), Inggris (FTSE 100), dan Denmark (OMX Copenhagen).
  • Indeks saham di beberapa negara berkembang juga melanjutkan penguatan sejak awal tahun. Indeks saham Taiwan (TWSE), Mexico (S&P/BMV), Afrika Selatan (FTSE/JSE), Rusia (MOEX), dan Korea Selatan (KOSPI) memimpin penguatan. Di sisi lain, indeks saham di sebagian kawasan ASEAN lainnya cenderung masih mengalami pelemahan sejak awal tahun.
  • Sektor Energi, Finansial, Industrial dan Material cenderung menjadi sektor yang berkinerja terbaik secara global sejak awal tahun. Sektor-sektor yang cenderung defensif (Konsumsi, Kesehatan, dan Utilitas) memiliki kinerja yang relatif tertinggal dibandingkan indeks acuannya. Hal ini masih menunjukkan bahwa posisi/keyakinan investor cenderung pada sektor-sektor siklikal seiring membaiknya perekonomian dunia dan menguatnya harga-harga komoditas utama.
  • Penguatan harga minyak pada dalam beberapa minggu menjadi sentimen yang positif bagi indeks saham secara global. Indeks Dolar AS kembali melemah selama dua bulan berturut-turut. Pelemahan ini turut mendukung penguatan harga-harga komoditas utama.

Tema Investasi Khusus: Net Asset Value pada sektor properti

  • Net Asset Value (NAV) atau Nilai Aktiva Bersih (NAB) merupakan nilai bersih suatu entitas dan dihitung dari nilai total aset entitas dikurangi nilai total kewajibannya. Melihat definisi tersebut, NAV bukanlah hal yang asing bagi pihak-pihak yang telah melakukan investasi Reksa Dana yang selalu mendapatkan laporan NAV Reksa Dana.
  • Selain digunakan untuk menilai Reksa Dana, NAV juga digunakan dalam menilai perusahaan sektor properti. Dalam penggunaannya pada sektor properti, NAV mencerminkan nilai aset berupa lot tanah dan properti investasi dikurangi dengan total kewajiban perusahaan. NAV tersebut mencerminkan potensi pasar yang dimiliki perusahaan.
  • Konsep NAV mirip dengan Nilai Buku atau Book Value (BV), hanya saja BV menggunakan harga ketika perusahaan membeli aset tersebut, sedangkan NAV menggunakan harga pasar yang berlaku saat ini.
  • Pada saham sektor properti, valuasi seringkali menggunakan metode Discount to NAV. Metode ini dilakukan dengan cara membagi harga saham dengan hasil perhitungan NAV. Angka tersebut akan menunjukkan seberapa jauh atau seberapa terdiskon harga saham perusahaan properti dibandingkan dengan potensi pasar yang dimiliki. Sebagai contoh, saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) pada penutupan bulan Mei diperdagangkan pada harga Rp940 per saham. Dengan asumsi perhitungan nilai NAV sebesar Rp2.900 per saham, artinya SMRA diperdagangkan pada diskon sebesar 67,6%.
  • Angka ini tidak serta merta menunjukkan terdapat potensi kenaikan harga saham sebesar 67,6%. Kita harus melihat secara historis untuk mengetahui pada level diskon berapa persen saham tersebut biasa diperdagangkan.
  • Metode ini juga lebih sering digunakan dibandingkan metode lain seperti Price to Earnings Ratio (PER) atau EV/EBITDA karena pengakuan pendapatan dalam sektor properti seringkali tidak dilakukan pada periode yang sama dengan periode penjualan persediaan.

Baca ulasan lebih lengkap di sini!